| | | 3.15访谈：秦兵律师14日作客腾讯网谈房产维权 | (发布日期：2006-9-2 16:26:08) | |
主持人：大家好，今年的3.15是第23个国际消费者权益日，腾讯网，和讯网，中国消费者报特举办了关于消费者维权的访谈活动，今天请来了204条商品房买卖合同的作者，秦兵律师。非常高兴您来腾讯网作客，我是和讯网的嘉宾主持，明天是3.15了，也是新的商品房销售合同开始实施的日期，请问您新版和旧版合同最大的不同是什么？
嘉宾：特别在质量条款，新版的合同不如原来合同写的好一些，这是最大的不同，当然也有改进，条数从26条改到28条，公共配套设施交付的时间写了一些，大概是有前进的地方也有不完善的地方。
主持人：做了许多改变之后，对开发商和购房者谁更有利？
嘉宾：对开发商更有利。
主持人：但看到很多对开发商的约定，包括主体房屋结构质量。
嘉宾：因为配套设施写了问题，没有写具体交付的标准是什么。
主持人：这在签的过程中可否加进去？
嘉宾：可以加进去，但是大多数消费者几乎缺少修改合同的能力。
嘉宾：不要说开发商不让加，就是让他加都不知道怎么加，不知道加在什么地方？所以消费者缺少合同能力，自然也不知道该从哪儿入手，不知道怎么描述，不知道合同修改，怎么样行使自己权利。
主持人：从3.15开始是否所有房地产在销项目都得改成新版合同？
嘉宾：政府没有这个权利强制使用这个合同，买卖双方自由选择标的物，自由选择双方的权利和义务，政府从法律角度来讲没有义务。
嘉宾秦兵
主持人：购房者可以要求开发商这样执行吗？
嘉宾：没有什么可执行的，政府没有说你们双方必须签这个东西，合同是双方自愿选择的，政府没有法律规定，北京某个机构，起草一个示范文本，从此之后买卖双方必须按照这个签，我们国家没有这个规定，如果这样必须适用行政许可法。
主持人：在3.15维权时能否享受新版合同的条款？
嘉宾：肯定不能，再说也不用，因为新版不如旧版好。
主持人：开发商不提供新合同情况下，购房者怎么办呢？
嘉宾：你也没有办法，现在没有说哪个法律规定开发商必须用这个新版合同，所以不给你，也只能按照双方重新商量。
主持人：新版合同房屋双方包括地基基础，空气结构和房屋质量，实际上房屋质量问题很多，房屋漏水，隔音等问题是否属于房屋质量问题？
嘉宾：不是，房屋有好几个过程，首先有基础工程，第二主体框架，第三屋面工程，第四外装修，第五内装修，第六设备与管道，这些都是房屋质量构成要素，任何一部分质量问题都导致整个房屋使用价值无法发挥，比如管道，前一段时间有一个案例，我们客户住一楼，整个11楼下水都从他们家流出去，从2楼到11楼只要拉排水的马桶他们家就响一下，关键是管线设计不好导致这个地方产生了回音，所以这个问题肯定不是主体结构，但这个房子当时买来的时候230万，现在130万卖不出去。
嘉宾：这也属于房屋质量问题。
嘉宾：当然了，按新版合同没法退房，按旧版合同倒有可能，他要签了新版合同真没戏了。
主持人：如果业主遇到房屋质量有关问题可以找哪些单位检测？
嘉宾：北京市建设工程质量鉴定中心。还有建研院的好几个地方都可以进行质量检测，关键检测的成本太高了。要是证明这个楼主体结构不好或者第一基础不好，检测费用相当房价两三倍，实际上让你无法行使，允许每个公民去月球，但是去不了，这项权利行使成本太高，所以最后无法进行。
主持人：一般在房屋竣工验收，施工单位已经就施工建筑物的质量取得相关审核，业主认为自己房屋存在质量问题的前提下，并找到相关单位查出问题，这两个部门哪个为准？
嘉宾：有争议由法庭确定，比如有两个建筑机构，一个说合格，一个说不合格，我们拿到法庭上，法庭决定。
主持人：我们注意到商品房买卖合同示范文本很多是空格，这是考虑双方交易的条件，留给购房人自己决定的，但是这是开发商提供个人的，以往一些都由开发商填上了，请问这是否合法呢？
嘉宾：合法，再不公平的合同都是合法的。
主持人：可是是开发商单方面的。
嘉宾：消费者也可以改，但是咱们消费者没有法律意识，没有谈判能力，妥协精神非常强，权利意识非常弱，动不动就妥协。
主持人：如果请了相关的律师，违约金的比例多少合适？
嘉宾：有按日，有按总房价，我们每延期一天相当于万分之五到千分之一。
主持人：您认为新版合同还有哪些地方购房人在签署时要注意？
嘉宾：我觉得就是质量条款，因为对房子来说最重要就是质量，其他条款面积多多少少，产权证没有，不至于伤人吧，而且从使用功能来说问题不大，最核心就是质量，因为我们现在房屋质量实际上越来越差。
嘉宾：产权证网上也经常有买完房，产权证好几年办不下来。
嘉宾：有这事，一定要在合同写明具体办产权证的时间方法，特别是不能办理的责任。
主持人：新合同能否终结霸王合同？
嘉宾：新合同本身就是一个霸王合同。
主持人：是不是约束越明晰漏洞越大？
嘉宾：现在对开发商的义务免除非常清楚，但是对消费者权利写得不清楚，原来有10项可以退房，按照新版只有三项可以退房了，把开发商义务免除太多了，所以只能促进霸王合同在北京房地产业的茁壮成长和发展，为北京房地产诉讼提供更大的商机。
主持人：现在上海有很多烂尾楼，重新包装以后又被消费者抢购一空，这些实际上已经好几年的产权了，商品房在合同中，如果签署这合同该不该规定土地使用期的下限，因为消费者要无偿替政府或开发商缴纳好几年土地出让金？
嘉宾：对，我们一般写土地使用权年限在65年到70年，上海现在不是热嘛，大家都在炒房子。
主持人：您刚才也提到，我们在遇到施工质量问题，两个验收单位验收标准不一样可以找法律去仲裁，我们在整个维权过程中什么情况去找法院，什么情况去找消协，什么时候仲裁？
嘉宾：任何时候都可以找消协，因为消协是民间机构，仲裁必须双方在合同里约定仲裁，如果没有约定只能找法院。如果在天津找大众的房屋，仲裁机构要选择北京，如果北京买大众的房屋，仲裁机构选择在上海，异地仲裁保证公平性，异地企业选择投资，仲裁机构都选择斯德哥尔摩什么的。
主持人：从97年开始受理商品房投诉以来，解决率大约80％，是所有商品投诉中解决率最低的，为何出现这种现象？
嘉宾：我对80％都表示怀疑，其二为什么房地产投诉解决起来很困难，核心问题就是不动产交易是整个交易中最复杂的一个交易，我到过各地消协几乎很少有人懂抵押问题，懂建筑物区所有权，懂不动产交易和使用问题，所以有的省市开始建立房地产专业法庭，就是因为房地产案件审理起来非常麻烦。
网友：新版合同里对物业收费和物业义务有没有规定？
嘉宾：有。
主持人：具体怎么规定的呢？
嘉宾：第22条有一个物业费，这些消费者在买房子之前一定把合同先看一遍，看不懂先找律师讲解一下。
主持人：物业收费具体的合同有吗？
嘉宾：出卖人依法选择的管理企业收费都有。
主持人：在居住的小区车库里如果汽车被盗物业是否有责任？
嘉宾：一种收费，还有一种不收费的，在收费的这些地方，物业公司肯定承担责任，在不收费的物业公司是否承担责任有一个选择。
主持人：问一个私人问题，您自己是否买房了？
嘉宾：没买，我选择自己建房子。
嘉宾：现在土地允许出让给个人？
嘉宾：当然允许，从来都允许。
主持人：个人集资建房法律上实施可行性多大？
嘉宾：法律上一点障碍都没有。
|
| | | | |
|
|
